Bạn lo lắng bị rút ruột công trình hay phát sinh chi phí khổng lồ? Với kinh nghiệm thực chiến, Kỹ Sư Lê Hải Duyên sẽ vạch trần những kiến thức cơ bản cần biết trước khi xây nhà trọn gói. Bài viết này giúp bạn nắm thế chủ động từ pháp lý, vật tư đến quy trình nghiệm thu.
Hiểu đúng bản chất: xây nhà trọn gói không phải là khoán trắng
Nhiều chủ đầu tư lầm tưởng xây nhà trọn gói hay còn gọi là chìa khóa trao tay nghĩa là giao tiền và phó mặc toàn bộ cho nhà thầu. Đây là tư duy sai lầm dẫn đến chất lượng công trình không như ý.
Thực tế, dịch vụ tổng thầu xây dựng giúp bạn tiết kiệm thời gian quản lý, nhưng trách nhiệm giám sát quyền lợi vẫn thuộc về bạn. Bạn không cần biết cách buộc thép, trộn hồ, nhưng bạn phải biết những gì đang được đưa vào ngôi nhà của mình.
Để làm được điều này, bộ hồ sơ thiết kế thi công là công cụ pháp lý quan trọng nhất. Nó bao gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu và điện nước (ME). Nếu xây nhà chỉ dựa trên kinh nghiệm truyền miệng mà thiếu bản vẽ chi tiết, bạn sẽ không có căn cứ để bắt lỗi khi nhà thầu làm sai. Hãy nhớ, bản vẽ thiết kế là thước đo chuẩn xác nhất cho mọi cam kết.
Kiểm soát bảng vật tư: yếu tố cốt lõi quyết định tuổi thọ công trình
Trong hợp đồng xây dựng, bảng vật tư là nơi dễ bị “đánh tráo” khái niệm nhất. Một ngôi nhà bền vững phải bắt đầu từ phần thô vững chắc.
Quy định cứng về vật tư phần thô trong hợp đồng
Đừng chấp nhận những cụm từ chung chung như “thép loại tốt” hay “bê tông đạt chuẩn”. Bạn cần yêu cầu nhà thầu ghi rõ trong hợp đồng các chỉ số cụ thể:
Thép xây dựng: Phải chỉ định rõ thương hiệu là Hòa Phát, Việt Nhật hay Pomina. Quan trọng hơn, phải kiểm tra tiết diện thép thực tế khi nhập về công trình.
Bê tông: Cam kết rõ ràng về mác bê tông, thường là M250 hoặc M300 tùy vào thiết kế kết cấu. Quy trình lấy mẫu bê tông tươi tại hiện trường để kiểm định là bắt buộc.
Cát xây dựng: Phải phân biệt rõ cát vàng hạt to dùng cho bê tông và cát đen được sàng lọc kỹ cho xây trát. Sử dụng sai loại cát là nguyên nhân chính gây nứt chân chim tường nhà sau này.
Minh bạch vật tư hoàn thiện để tránh bị tráo đổi
Giai đoạn hoàn thiện chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí xây dựng. Nhà thầu thiếu uy tín thường dùng chiêu trò ghi mã sản phẩm “tương đương” để thay thế bằng hàng kém chất lượng hơn nhằm tăng lợi nhuận.
Dưới đây là bảng phân biệt cơ bản bạn cần nắm:
| Hạng mục | Yêu cầu trong Hợp đồng | Lưu ý quan trọng |
| Gạch ốp lát | Ghi rõ mã số (Model), kích thước (60×60, 80×80), thương hiệu. | Kiểm tra lô sản xuất để tránh lệch màu. |
| Sơn nước | Chỉ định dòng sơn (Nội/Ngoại thất), số lớp lót và lớp phủ. | Giám sát quy trình bả matit và lăn sơn lót. |
| Thiết bị vệ sinh | Liệt kê đầy đủ mã sản phẩm của hãng (Toto, Inax, Viglacera…). | Kiểm tra tem chống hàng giả trước khi lắp. |
| Dây điện | Thương hiệu Cadivi hoặc Trần Phú, tiết diện dây cho từng khu vực. | Dây nguồn tổng phải lớn hơn dây nhánh. |
Soi kỹ hợp đồng và pháp lý để tránh rủi ro
Một hợp đồng giao nhận thầu chặt chẽ là lá chắn bảo vệ bạn trước pháp luật.
Những điểm mù pháp lý về xin phép và hoàn công
Giấy phép xây dựng là điều kiện tiên quyết để khởi công. Trong gói trọn gói, nhà thầu thường hỗ trợ thủ tục này. Tuy nhiên, trách nhiệm xử lý sai phạm nếu thanh tra xây dựng kiểm tra phải thuộc về nhà thầu nếu họ thi công sai phép.
Đặc biệt, đừng quên vấn đề hồ sơ hoàn công. Đây là giấy tờ cực kỳ quan trọng để cập nhật tài sản lên sổ hồng sau này. Hãy yêu cầu nhà thầu cam kết hỗ trợ hoặc thực hiện trọn gói thủ tục này trong hợp đồng.
Các điều khoản bẫy thường gặp trong hợp đồng mẫu
Hãy cảnh giác với tiến độ thanh toán. Không bao giờ thanh toán quá khối lượng thực tế đã làm tại công trường.
Ngoài ra, chế tài phạt chậm tiến độ và cam kết không bán thầu cho đơn vị thứ ba là hai điều khoản bắt buộc phải có. Về bảo hành, thị trường hiện nay có quy chuẩn chung: bảo hành kết cấu từ 5 năm đến 10 năm và bảo hành chống thấm từ 1 năm đến 2 năm.
Ma trận báo giá: bóc tách dự toán hay tính theo m2?
Cách tính giá theo m2 sàn xây dựng rất phổ biến vì nhanh gọn, nhưng nó chỉ mang tính chất khái toán. Rủi ro của cách tính này là tranh cãi về diện tích các phần phụ như sê-nô, ban công, mái ngói hay hệ số móng.
Kỹ Sư Lê Hải Duyên khuyên bạn nên yêu cầu bảng bóc tách khối lượng (BOQ). Bảng này liệt kê chi tiết từng mét khối cát, từng cây sắt, từng viên gạch. Dù mất thời gian hơn, nhưng nó đảm bảo sự minh bạch tài chính tuyệt đối. Khi bạn muốn thay đổi thiết kế, việc tính toán chi phí tăng giảm cũng dễ dàng và chính xác hơn.
Hãy hỏi kỹ về các chi phí ẩn thường bị lờ đi: chi phí ép cọc bê tông cốt thép (thường tính riêng), chi phí lắp đặt đồng hồ điện nước thi công, và chi phí dọn dẹp xà bần.
>>CÙNG CHỦ ĐỀ:
- ✅Có nên xây nhà trọn gói? Tiết kiệm hay tốn kém hơn?
- ✅Xây nhà trọn gói đã bao gồm nội thất chưa? [Kỹ sư tư vấn]
- ✅Những lưu ý khi hợp đồng xây nhà trọn gói 2026 [Kỹ sư chia sẻ]
Quy trình giám sát nghiệm thu
Dù bạn thuê kỹ sư giám sát riêng, có 5 thời điểm “nhạy cảm” bạn buộc phải có mặt để nghiệm thu:
Nghiệm thu phần ngầm và kết cấu trước khi che lấp
Định vị tim trục: Đảm bảo nhà xây đúng vị trí đất, đúng chỉ giới đường đỏ.
Nghiệm thu cốt thép: Kiểm tra chủng loại thép, khoảng cách đai, mối nối trước khi cho phép đổ bê tông. Đây là khung xương của ngôi nhà, sai sót ở đây là vô phương cứu chữa.
Bảo dưỡng bê tông: Giám sát việc tưới nước bảo dưỡng để bê tông đạt cường độ thiết kế tối ưu, hạn chế nứt.
Test kỹ thuật hệ thống điện nước (ME)
Thử áp lực đường ống: Trước khi tô trát, hệ thống ống nước phải được bơm nước thử áp lực để kiểm tra rò rỉ.
Ngâm nước chống thấm: Quy trình chuẩn bắt buộc lớp màng chống thấm phải khô hoàn toàn thì mới được phép xả nước để thử tải. Bạn yêu cầu thầu bơm nước ngập sàn và giữ nguyên hiện trạng liên tục trong khoảng từ 24 đến 72 giờ. Trong thời gian ngâm nước này, hãy quan sát thật kỹ trần nhà tầng dưới hoặc các chân tường xung quanh; nếu không xuất hiện bất kỳ dấu hiệu rò rỉ, loang lổ hay ẩm ướt nào thì mới ký nghiệm thu.
Xây nhà là chuyện cả đời. Đừng để sự thiếu hiểu biết làm hỏng tổ ấm của bạn. Nếu cần tư vấn kỹ hơn về quy trình xây dựng hay báo giá dịch vụ xây nhà trọn gói tại Đồng Nai, hãy ghé thăm nhaxanhvietnam.com.vn hoặc để lại bình luận bên dưới, tôi sẽ giải đáp trực tiếp. Chúc bạn sớm hoàn thiện ngôi nhà mơ ước!
