Khi mua nhà hoặc chuẩn bị xây dựng nhà, việc tìm hiểu về lộ giới và quy hoạch đóng vai trò quan trọng, đặc biệt tại các tỉnh thành lớn. Nhiều gia đình đã phải chịu thiệt hại do không tìm hiểu kỹ vấn đề này. Nhaxanhvietnam.com.vn xin tổng hợp và giới thiệu một số kiến thức cơ bản về lộ giới, cũng như những quy định mới nhất về lộ giới hẻm để bạn đọc có thể tham khảo.
I. Lộ giới là gì? khái niệm và định nghĩa về lộ giới
Lộ giới, còn được gọi là chỉ giới đường đỏ, là phần đất không được phép xây dựng trên đó. Lộ giới được xác định bằng hai ranh giới chỉ đường đỏ và giữa chúng. Nhà nước đánh dấu lộ giới để thông báo rằng phần đất đó sau này có thể được sử dụng để mở rộng hẻm hoặc đường, và người dân không được xây dựng các công trình kiên cố trên phần đất này.
Lộ giới được đo bằng mét, từ một đường đỏ này tới đường đỏ kia. Theo Điều 3 Luật xây dựng 2014, việc quy định lộ giới hay chỉ giới đường đỏ trên bản đồ quy hoạch và thực địa nhằm phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác.
Lộ giới còn được xem là điểm cuối chiều rộng của con đường, tính từ tim đường sang hai bên. Thường có khoảng lưu không từ mép đường đến điểm chỉ lộ giới. Người ta thường cắm cọc cảnh báo hai bên đường để người dân không xây dựng công trình kiên cố trong phạm vi mốc lộ giới.
>>BÀI VIẾT CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM: ✅Xây nhà 2 tầng nên làm móng gì? Cách chọn móng nhà 2 tầng
II. Cách xác định lộ giới và chỉ giới xây dựng
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình kiên cố. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ nếu công trình được phép xây dựng sát đường đỏ (ranh giới lô đất) hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Người ta thường cắm cọc mốc hai bên đường để cảnh báo người dân không xây dựng công trình kiên cố trong phạm vi của các mốc lộ giới. Các cơ quan chịu trách nhiệm quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp các thông tin về lộ giới hay chỉ đường đỏ.
III. Quy định cụ thể về lộ giới hẻm
Theo quy định về xây dựng nhà ở và các công trình khác, khoảng lùi lộ giới tùy thuộc vào độ cao của công trình xây dựng mà có sự khác nhau. Cụ thể:
1. Tuyến đường lộ giới dưới 19 mét
- Nếu công trình xây dựng có độ cao dưới 19 mét: Không cần phải cách lộ giới; có nghĩa là ngôi nhà được phép xây dựng sát vỉa hè.
- Nếu công trình xây dựng có độ cao từ 19 đến 22 mét: Phải cách đường 3 mét.
- Nếu công trình xây dựng có độ cao từ 22 đến 25 mét: Phải lùi vào 4 mét so với mốc cọc được nhà nước cắm sẵn.
- Nếu công trình xây dựng có độ cao 28 mét trở lên: Phải lùi vào 6 mét.
Như vậy, công trình càng cao thì càng phải lùi vào sâu hơn so với mốc đường.
2. Tuyến đường lộ giới từ 19 đến 22 mét
- Nếu công trình xây dựng dưới 22 mét: Không cần phải cách lộ giới; được phép xây sát mốc lộ giới.
- Nếu công trình xây dựng từ 22 đến 25 mét: Cách mốc lộ giới 3 mét.
- Nếu công trình xây dựng 28 mét trở lên: Cách mốc lộ giới 6 mét.
3. Tuyến đường lộ giới từ 22 mét trở lên
- Nếu công trình xây dựng dưới 25 mét: Không cần phải cách đường.
- Nếu công trình xây dựng 28 mét trở lên: Cách mốc đường 6 mét.
Ngoài ra, việc xây nhà cách đường bao nhiêu còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như độ rộng của tuyến đường, chiều cao của công trình…
Vào ngày 4 tháng 7 năm 2007, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) đã ban hành Quyết định số 88/2007/QĐ-UB, quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu. Quyết định này thay thế văn bản số 5546/UB-QLĐH về quản lý đường hẻm trước đây cũng do Ủy ban nhân dân TPHCM ban hành.
Quyết định mới này về cơ bản vẫn tuân theo những nguyên tắc trước đây của thành phố về quản lý hẻm, gồm việc quy định lộ giới hẻm phải đảm bảo nhu cầu thoát hiểm, phòng cháy nổ, và vệ sinh môi trường. Tuy nhiên, điểm khác biệt trong quyết định mới này là việc quy định lộ giới hẻm trước mắt phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở – nhà ở, giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng nhà ở và các công trình trong hẻm.
Quy định mới này không áp dụng cho các đường hẻm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1/500 được cấp thẩm quyền phê duyệt, khu vực đã thực hiện nâng cấp đô thị và đã vận động người dân hiến đất mở rộng hẻm, đồng thời đã có chiều rộng hẻm phù hợp với quy định mới.
>>CÓ LIÊN QUAN:
- ✅Bản Vẽ Xin Phép Xây Dựng 2024 bao gồm những gì? xem ngay TẠI ĐÂY!
- ✅Hạng Mục Công Trình là gì? Xem câu trả lời TẠI ĐÂY!
4. Các quy định về lộ giới hẻm
Dưới đây là các quy định về lộ giới hẻm theo Quyết định số 88/2007/QĐ-UB, có hiệu lực kể từ ngày 14 tháng 7 năm 2007:
- Đối với hẻm chính (hẻm được nối thông vào đường có lộ giới lớn hơn 12m), lộ giới tối thiểu là 6m. Trong trường hợp đặc biệt, chủ tịch UBND quận, huyện được quyền xem xét và quyết định lộ giới hẻm chính nhỏ hơn 6m nhưng không được nhỏ hơn 4,5m.
- Đối với hẻm nhánh và hẻm cụt (hẻm được nối với hẻm chính), lộ giới tối thiểu được xác định dựa trên chiều dài của hẻm:
- Nếu chiều dài nhỏ hơn 25m: lộ giới tối thiểu 3,5m.
- Từ 25m đến 50m: lộ giới tối thiểu 4m.
- Từ 50m đến 100m: lộ giới tối thiểu 4,5m.
- Từ 100m đến 200m: lộ giới tối thiểu 5m.
- Lớn hơn 200m: lộ giới tối thiểu 6m.
- Chiều rộng lối đi chung được phép nhỏ hơn 3,5m nhưng không được nhỏ hơn 2m.
- Tại những nơi có mật độ dân cư cao (trên 300 người/ha) hoặc có trụ điện dọc theo hẻm, lộ giới quy định đối với các hẻm có lộ giới tối thiểu từ 3.5m – 4.5m.
- Đối với các quận, huyện ngoại thành và các khu vực nông thôn ven đô, cho phép điều chỉnh kích thước lộ giới hẻm cao hơn mức quy định trong quy hoạch chung là từ 0,5 mét cho đến 1 mét để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc lưu thông của các phương tiện giao thông đi vào các hẻm.
- Trong trường hợp các hẻm cụt có chiều dài lớn hơn 150 mét thì cần ưu tiên bố trí thêm chỗ quay đầu xe ô tô tại cuối hẻm để các phương tiện có thể quay đầu một cách thuận tiện. Việc xây dựng các hầm gửi xe ô tô chỉ được thực hiện khi công trình liền kề có diện tích khoảng không gian rộng tối thiểu là 3 mét vuông.
- Nguyên tắc xác định kích thước lộ giới hẻm là lấy đường giữa (tim đường) của hẻm hiện hữu làm trục chính, sau đó mở rộng đều hai bên theo hướng ra ngoài để tạo thành lộ giới mới cho hẻm.
>>XEM THÊM:
- ✅Các bước Hoàn Thiện Nhà Thô tại: https://nhaxanhvietnam.com.vn/hoan-thien-nha
- ✅Các Nguyên Tắc Thiết Kế Điện trong nhà ở Dân Dụng
Trên đây là bài viết về những quy định về Lộ Giới Hẻm mới nhất được Nhà Xanh Việt Nam cập nhật năm 2024. Hy vọng bài viết đã cung cấp đầy đủ các thông tin mà bạn cần. Chân thành cảm ơn bạn đã đọc bài viết, chúc bạn luôn hạnh phúc và thật nhiều may mắn trong cuộc sống!
